Leerstandsabgabe: Belastung statt zielgerichteter Lösung

Die Vorarlberger Leerstandsabgabe wurde mit einem klaren Ziel eingeführt: Der spekulative Leerstand sollte mobilisiert und somit zusätzlicher Wohnraum dem Markt zugeführt werden. Die VEV hat stets davor gewarnt, dass eine solche Abgabe wirkungslos und verfehlt ist. Die Praxis bestätigt dies. Statt spekulativen Leerstand zu bekämpfen, trifft die Regelung vor allem jene, die ohnehin immer stärker unter Druck stehen – die normalen Eigentümer, häufig auch ältere Menschen, die fernab jeglicher Spekulationsgedanken leben. Kurzum: Es trifft die Falschen.

Die Leerstandsabgabe wurde 2024 durch die Anpassung des Vorarlberger Gesetzes über die Zweitwohnungsabgabe eingeführt. Das Landesgesetz gibt den Gemeinden die Möglichkeit, selbst zu entscheiden, ob sie die Abgabe einheben. Die Rahmenbedingungen sind jedoch einheitlich – wird sie eingehoben, gelten überall dieselben Regeln. Genau hier liegt eine erste Schwachstelle.
Das größere Problem sind jedoch die zu eng gefassten gesetzlichen Ausnahmen. Sie sind in der Praxis kaum tauglich, mobilisieren keinen Leerstand und führen stattdessen zu Härtefällen unter Eigentümern. Dies dürfte wohl der Grund dafür sein, dass die meisten Bundesländer sich gegen eine solche Abgabe entschieden haben. Man beachte: Nicht einmal das rote Wien hat eine solche Abgabe eingeführt. Ein Grund für die harte und eigentumsfeindliche Vorarlberger Linie ist nicht erkennbar. Die im April erscheinende Studie der VEV zur Leerstandsabgabe im Bundesländervergleich wird diesen Punkt untermauern.
Mit der aktuellen Ausgestaltung des Gesetzes wird kein spekulativer Leerstand aktiviert. Wer tatsächlich spekuliert, kann die maximale jährliche Abgabe von rund 2500 Euro problemlos tragen. Betroffen sind vielmehr ältere Menschen oder Eigentümer, die mit den komplexen Vorgaben überfordert sind und plötzlich mit hohen Abgaben konfrontiert werden. Die Folge ist ein System, das nicht lenkt, sondern belastet – und genau jene trifft, die eigentlich geschützt werden müssten.

Verwunderliche Vorgänge in Bregenzerwälder Gemeinden
Eine Ausnahme besteht nicht schon dann, wenn die Immobilie in schlechtem baulichem Zustand und unbewohnbar ist, sondern erst, wenn sie abbruchreif ist. In Unkenntnis dieser Differenzierung haben sich Betroffene auf die Unbewohnbarkeit berufen. Dies hat im Bregenzerwald zu fragwürdigen Aktionen einiger Gemeinden geführt. Betroffene, die ihre Objekte als „nicht bewohnbar“ gemeldet hatten, wurden von den Gemeinden in zynischer Weise aufgeklärt, dass die Berufung auf diese Ausnahme der Meldung der Abbruchreife des eigenen Objektes gleichkäme und den Abbruch des Hauses zur Folge haben könne. Der Druck auf Betroffene war erheblich, Entscheidungen wirkten teils willkürlich: Manche wurden befreit, andere mussten zahlen. Das zeigt, wie unausgereift und in der Praxis problematisch das Gesetz ist.
 
Gründe für den Leerstand
Leerstand ist in den wenigsten Fällen spekulativ. Bereits die von der VEV initiierte Leerstandsstudie des Landes aus 2021 zeigt nachweislich: Wohnungen stehen leer aus Angst vor problematischen Vermietungen, wegen des strengen und den Vermieter benachteiligenden Mietrechts, weil sie für die Kinder oder als Vorsorgewohnung reserviert sind oder aus finanziellen Gründen. Leerstand ist für viele Eigentümer schlicht die risikoärmste Option. Was die Politik nicht bedacht hat: Vermieten ist eine unternehmerische Tätigkeit mit beachtlichen Risiken und Kosten. Dazu darf man niemanden zwingen. Eine misslungene Vermietung – etwa durch Schäden oder Mietausfälle – kann schnell existenzbedrohend werden. Darüber hinaus ist die Vermietung mit einem unternehmerischen Risiko vergleichbar – viele Menschen sind dem schlichtweg nicht gewachsen.
Dem Gesetzgeber ist es weitestgehend egal, ob die Eigentümer wichtige persönliche Gründe oder eben schlicht andere Pläne mit ihrem Eigentum haben. Auch wer finanziell nicht in der Lage ist, das Objekt zum Beispiel für die Vermietung zu sanieren, einen dazu benötigten Energieausweis, einen belastbaren Mietvertrag, einen Makler, einen Steuerberater etc. zu bezahlen, wird nicht verschont. Als Begründung hört man schnell: „Dann soll er oder sie eben verkaufen!“ Das Ergebnis ist eine unerträgliche Zwickmühle, in der gerade den schwächsten Eigentümern (die soll es tatsächlich auch geben) jegliche Entscheidung über das meist lebenslang ersparte Eigentum genommen ist.
Der Druck auf Eigentümer steigt. Gleichzeitig werden sie für hohe Mieten verantwortlich gemacht. Dabei zeigt die Praxis: Die meisten privaten Kleinvermieter verlangen angemessene Mieten und verdienen nur wenig Geld. Im Gegenteil. Oft bleibt wenig übrig oder es wird sogar draufgezahlt. Der vielzitierte „Spekulant“ entspricht selten der Realität. Statistische Erhebungen zeigen: Österreich liegt bei der Rentabilität der Vermietung EU-weit auf den letzten Plätzen.

Ausbleibende Bedarfsmeldungen
Die Gemeinden rechtfertigen die Abgabe mit den dringend benötigten und angeblich leerstehenden Wohnungen. Gleichzeitig berichten die gemeinnützigen Wohnbauträger, dass sie deshalb keine zusätzlichen Sozialwohnungen bauen können, weil die Gemeinden keinen Bedarf anmelden. „Ein Schelm, wer Böses dabei denkt“ – niemand möchte unterstellen, dass es den Gemeinden um die Finanzierung ihrer leeren Kassen geht. Viel hört man von den erfreulichen Einnahmen, die bereits weit über der Millionengrenze liegen dürften. Wenig aber hört man von Zahlen über aktivierten Leerstand. Und schon gar nichts darüber, dass sich eine – ohnedies nicht ernsthaft erwartete – Wirkung am Wohnungsmarkt zeigen würde.
Der Fall Stadt Bregenz verstärkt dieses Bild zusätzlich: Für eigene leerstehende Gebäude wurde keine Abgabe eingehoben. Das ist ein fatales Signal und untergräbt die Glaubwürdigkeit der Maßnahme weiter.

Ein unwürdiges Gesetz
Für ein Bundesland, das sich auf die Fahnen heftet, das Land der Eigentümer und „Hüslebauer“ zu sein, ist ein solches Gesetz nicht nur ein Armutszeugnis, sondern einfach unwürdig. Das Gesetz gehört ersatzlos abgeschafft. Anders gesagt: Wie fühlen sich betroffene Vorarlberger Eigentümer beim Gedanken daran, dass ihnen ein solches Gesetz sogar im roten Wien erspart geblieben wäre? Quo vadis, Vorarlberg?