Leistbares Wohnen – Ursache und Wirkung

Aktuell läuft in Berlin ein Volksbegehren mit dem Ziel, den führenden Berliner Wohnungseigentümer zu vergesellschaften. Aus den Medien sind uns mittlerweile nicht nur aus Berlin, sondern auch aus anderen mitteleuropäischen Großstädten wie München, Wien oder Zürich lange Menschenschlangen bekannt, wenn es um die Vergabe leistbarer Mietwohnungen geht. Die Debatte um „leistbaren“ Wohnraum – oder anders ausgedrückt – „an die jeweiligen Lebensverhältnisse angemessene Miet- und Immobilienpreise“ ist mittlerweile voll entbrannt: Das Thema findet sich ganz oben im parteipolitischen Programm quer durch alle Fraktionen und Glaubensrichtungen, die Produktion der Wohnbaugenossenschaften und Bauträger läuft auf Hochtouren, Gesetzesnovellierungen und noch viele andere Maßnahmen versuchen, die Dynamik zu entschärfen … und dennoch will keine richtige Entspannung aufkommen.

Was läuft da schief?

Zwischen den Jahren 1995 bis 2005 entwickelten sich die realen Wohnimmobilienpreise österreichweit sogar rückläufig. Die anschließende positive Entwicklung führt ab 2012 zu einer plötzlich sehr starken Preissteigerung, welche sich nun langsam auf sehr hohem Niveau zu konsolidieren beginnt. Auslösendes Moment im Frühjahr 2012 war die bundesweite Immobilienertragssteuer. Aufgrund des hohen Bedarfs zufolge der starken Zuwanderung in Österreichs Ballungsräume war es den Verkäufern möglich, die 25prozentige Besteuerung beim Verkauf ihrer Grundstücke einzupreisen. 
An welche Ereignisse erinnern Sie sich noch im Jahre 2012, welche europaweit für Schlagzeilen sorgten? Ein Hr. Draghi erklärte im Juli: „…alles (zu) tun, was nötig ist, um den Euro zu retten!“ – Nach den turbulenten Jahren an den Finanzmärkten erschien den Kapitalanlegern der Immobilienmarkt als geeignete Lösung für stabile Renditen und sichere Gewinne. Waren es zu Beginn aggressive Hedgefonds, die sich in international bekannten Großstädten einkauften, so gesellten sich mittlerweile auch institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen dazu. Aufgrund der mageren Zinsentwicklung sind nun auch private Anleger am Profit von Immobilienprojekten beteiligt. Belegen lässt sich dieser Umstand durch den Rekord an Verbücherungen in Österreich 2016, 2017 und 2018. Noch nie wurden österreichweit derart viele Liegenschaften und Eigentumswohnungen gehandelt. 
Diese Entwicklung verdeutlicht unter anderem, dass es nicht diesen oder jenen Schuldigen an der Misere gibt, durch Grundstücks- und Immobilien­spekulation langfristige Gewinne zu erzielen. Letztendlich sind wir es alle, die das Privatvermögen in Fonds veranlagen oder unsere Zusatzpension mittels Vorsorgekassen ansparen. Das steuerlich begünstigte Modell der Vorsorgewohnung trägt überdies zur Verschärfung der Situation bei …
Wie aber konnte sich dieser Trend auch in Vorarlberg etablieren, wo doch ein Drittel des gewidmeten Baulands noch unbebaut ist und daher ausreichend Bestand an verfügbaren Flächen vorhanden sein sollte?

Werfen wir dazu einen Blick auf das Rheintal

Gegenwärtig profitiert Vorarlberg von einem starken Zuzug aus EU-Ländern. Die wirtschaftliche Entwicklung benötigt ebenfalls Platz für Erweiterungen. Gleichzeitig wird der zur Verfügung stehende Raum im Rheintal mangels Neuwidmungen konstant gehalten. Im Rückblick der vergangenen 20 Jahre blieb der verfügbare Siedlungsraum im Wesentlichen gleich (rund vier Prozent Zunahme seit 2001). Dieser Umstand führte dazu, dass immer mehr Bauland gehortet wurde. Den Vorarlbergern wurde bewusst, welchen Wert – langfristig betrachtet – die Ressource Raum in einem begrenzten System gewinnen wird. 
Nachdem immer weniger gewidmete Grundstücke zum Zwecke der Bebauung auf den Markt kamen, sah sich die Landesregierung zum Handeln aufgefordert, mit der jüngsten Novellierung des Raumplanungsgesetzes steuernd einzugreifen. Sollte zukünftig umgewidmetes Bauland nicht innerhalb einer zeitlichen Befristung seiner Bebauung zugeführt werden, kann eine privilegierte Widmungskategorie verfallen oder das Grundstück durch die Gemeinde aufgekauft werden. 
Auch der beabsichtigte Aufbau von strategischen Flächenreserven durch eine aktive Bodenpolitik beschäftigt die Vor­arlberger Raumplaner. Diese Reserven sind jedoch weniger auf den Wohnbau, als primär auf betriebliche Flächen konzentriert – im Raumplanungsgesetz fehlt dafür (noch?) die gesetzliche Grundlage.
Weitere Maßnahmen, welche kurzfristig zur Baulandmobilisierung beitragen und der Baulandhortung entgegenwirken, verhandeln derzeit niederösterreichische und burgenländische Raumplaner anlässlich ihrer Novellierungen: Leerstandsabgaben und Infrastrukturabgaben auf brachliegende Grundstücke … Die Vorarlberger Gesetzgebung hebt sich hier also noch für zukünftige Schritte ein paar Pfeile im Köcher auf. 
Trotz allen Bemühungen kann die Landesgesetzgebung keine Lösungsgarantie zur Eindämmung der rasanten Wohnbaupreisentwicklung abgeben. Ob die gesetzlichen Rahmenbedingungen noch rechtzeitig ihre Wirkung entfalten, wird die Zukunft weisen. 
Dass es höchste Zeit für regulierende Maßnahmen ist, zeigt die Situation des gemeinnützigen Wohnbaus: Durch die Deckelung des Baulandpreises mittels der Wohnbauförderung ist es mittlerweile nicht mehr möglich, Bauland für den Hauptakteur des „leistbaren Wohnens“ – den gemeinnützigen Wohnbau – anzuschaffen. In diesem Segment verdoppelten sich die Grundstückspreise innerhalb der vergangenen zehn Jahre, wofür letzten Endes der Mieter und die Allgemeinheit der Vorarlberger Lohnempfänger aufkommen müssen und mit deren Mittel die Wohnbauförderung finanziert wird (ein Prozent des Bruttolohns aller Arbeitnehmer).
Die dramatische Preisentwicklung am Wohnungsmarkt trifft vor allem jene mit wechselnden Wohnbedürfnissen: junge Menschen in Ausbildung, junge Familien, zugewanderte Facharbeiter, prekär Beschäftigte, Menschen mit geänderten Lebensumständen (nach Scheidungen oder Todesfällen). Vorarlberg mag zwar in Zukunft der chancenreichste Lebensraum für Kinder werden, der finanzielle Spielraum ihrer Eltern wird aber zusehends dünner.

Quellen: Data Science Service GmbH (DSS), TU Wien, Prof. Feilmayr, OeNB, Statistik Austria, WIFO, Stat. Abteilung Land Vorarlberg